RENT TO BUY

24/07/2015
RENT TO BUY


                 RENT TO BUY


                 


COS'E'
Il Rent to Buy Scheme, ovvero lo schema della locazione preparatoria all'acquisto è una geniale metodologia
di compravendita immobiliare proveniente dai paesi anglosassoni e da me pioneristicamente introdotta in Italia
all'inizio del 2009. Ormai è palesemente riconosciuta come la soluzione ideale per affrontare il nuovo scenario
creatosi nel settore immobiliare a seguito della crisi dei mutui sub-prime.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui
anche oltre il 100% del reale valore dell'immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa,
hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
E' così tramontata l'era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l'80% del valore di perizia dell'immobile.
Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l'acquisto della casa: mentre prima,
con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita
(istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia),
adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo.
Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza,
per chi deve vendere.
Ed è così emersa una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa,
non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita
che produce delle leve finanziarie gratuite…

Il
 Rent to Buy è un  programma preparatorio all'acquisto che consente di entrare subito nell'abitazione scelta,
dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto
che si concluderà entro il periodo concordato (solitamente 3 anni) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l'accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

·         la possibilità, per l'acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating
(punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato
(non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);

·         la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l'acquirente, versando mensilmente al venditore
(costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una parte
come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

·         la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative
al mutuo ed al rogito notarile;

·         un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile
ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi
del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!


Grazie alla sua flessibilità il Rent to Buy si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella,
assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra.
Acquistando la nuova casa con il
 Rent to Buy, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla
senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere
a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità
finanziarie del momento.

VERSATILITA'
La metodologia 
Rent to Buy è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale,
ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero.

La formula risulta inoltre applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli
in corso di costruzione o da ristrutturare.

Il
 Rent to Buy si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni edificabili!




COME FUNZIONA
Premetto che il
 Rent to Buy non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce,
di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed
economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Ci tengo inoltre a precisare che nel
 Rent to Buy il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è
il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto
 Rent to Buy non deve in alcun modo
influire sul prezzo di vendita: all'acquirente
 Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si
sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente
 Rent to Buy arreca
al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto,
tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.
 


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